Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır? Brüt, Net ve Amortisman Rehberi

Yatırım amaçlı gayrimenkul söz konusu olduğunda alıcıların aklındaki ilk soru her zaman aynıdır: "Bu mülk ne kadar getiri sağlar?" Bu soruyu doğru yanıtlayabilmek, danışman olarak hem güven kazandırır hem de müşterinizin doğru karar vermesini sağlar.

Ancak pek çok danışman — ve maalesef pek çok alıcı — sadece brüt getiriyi hesaplayıp orada durur. Oysa asıl önemli olan net getiri ve amortisman süresidir.

Brüt Getiri ile Net Getiri Arasındaki Fark

Bu iki kavramı birbirine karıştırmak, yatırımcının yanlış mülkü seçmesine yol açabilir.

Brüt getiri sadece kira gelirini baz alır ve bakımdan, aidattan, boş kalan aylardan, sigortadan habersizdir. Net getiri ise gerçek resmi gösterir.

Örnek üzerinden görelim:

Görüldüğü gibi 1 puanlık fark, kağıt üzerinde cazip görünen bir yatırımın gerçek değerini önemli ölçüde değiştirebilir.

Amortisman Süresi Ne Anlama Gelir?

Yatırımın kendini geri ödeme süresi olarak da bilinen amortisman süresi, mülkün ne kadar yılda "parasını çıkaracağını" gösterir.

Yukarıdaki örnekte net getiri %5 ise: 100 ÷ 5 = 20 yıl. Yani bu mülk, kira geliriyle 20 yılda kendini amorti eder. Bu hesaplamaya değer artışı dahil değildir.

Danışman Olarak Bu Hesabı Nasıl Kullanırsınız?

Kira getirisi hesabı sadece alıcıya bilgi vermek için değil, satış sürecini yönetmek için de kullanılır.

1. Yatırımcı alıcılarla ilk görüşmede

Portföyünüzdeki mülkü sunmadan önce kira getirisini hesaplayın. Müşteriye rakamları siz götürün — danışman olarak değerinizi gösterir ve güven oluşturur.

2. Fiyat müzakeresinde

Satıcı fiyatı yüksek tutuyorsa, net getirinin %3'ün altında kaldığını göstermek somut bir müzakere zemini yaratır. Duygusal değil, veriyle konuşursunuz.

3. Portföy karşılaştırmasında

İki benzer mülkü karşılaştırırken kira getirisini yan yana koyun. Aynı bölgede %4 ve %6 getirili iki daire arasındaki fark, alıcının karar vermesini çarpıcı biçimde kolaylaştırır.

Hesaplamada Sık Yapılan Hatalar

• Sadece brüt getiriyi kullanmak: Giderleri görmezden gelen hesaplamalar gerçekçi değildir.
• Boş kalma süresini sıfır almak: Kiracı değişimi, tadilat, mevsimsellik — her mülk yılda en az 1 ay boş kalır.
• Vergiyi unutmak: Kira geliri gelir vergisine tabidir. Üst dilimlerde bu oran önemli miktarda artar.
• Finansman maliyetini dahil etmemek: Kredi kullanıldıysa faiz gideri net getiriyi dramatik biçimde düşürür.
• Değer artışını getiriye saymak: Değer artışı beklenti, kira getirisi gerçektir — ikisini birbirine karıştırmayın.

EmlakKit Kira Getiri Hesaplayıcıyı Nasıl Kullanırsınız?

Araç tamamen ücretsiz ve kayıt gerektirmez. Aşağıdaki adımlarla saniyeler içinde sonuca ulaşırsınız:

1. Satın alma fiyatını girin
2. Aylık kira gelirini girin
3. İsterseniz aidat, bakım, sigorta ve boş kalma süresini ekleyin
4. "Hesapla" butonuna tıklayın
5. Brüt getiri, net getiri, amortisman süresi ve yatırım yorumunu anında görün